Договор пожизненного содержания с иждивением как альтернатива «дарственной» и завещанию

Анна Ловкина, 10.10.2015

Ситуация с положением одиноких пожилых людей в нашей стране не является образцовой: они часто остаются один на один со своими проблемами, ростом платежей на коммунальные услуги и отсутствием должного ухода. В поисках способов решения своих проблем, они часто задумываются о заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

Квартира у пенсионера — это зачастую его единственная ценность. Не каждый решится получать дополнительный доход, сдавая эту квартиру. Поменять квартиру на меньшую с доплатой, переехать в другой район? Пожилому человеку трудно менять привычки и образ жизни, а полученные деньги не гарантируют спокойную старость. Завещать квартиру тому, кто обеспечит заботу и уход? Для пенсионера, может быть, это идеальный вариант: если лицо, в пользу которого составлено завещание, будет пренебрегать своими обязательствами, то завещатель всегда вправе отменить завещание. Однако далеко не каждый согласится взять на себя бремя пожизненного содержания с иждивением без малейшей гарантии вознаграждения.

Быть может, подарить квартиру? Часто пенсионеры дарят квартиру или дом своим близким, а то и посторонним людям, довольствуясь фактически честным словом одаряемого заботиться о них. Эти надежды далеко не всегда оправдываются. Таким образом, и завещание, и дарение квартиры имеют весьма существенные недостатки, а уровень гарантий довольно низок для обеих сторон.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.

Стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщиком ренты) — как гражданин, так и юридическое лицо.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

Одинокие пенсионеры, передавшие бесплатно свои квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщиков, теперь могут рассчитывать на приемлемое содержание.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Прошло больше трех лет с момента внесения поправок в Гражданский кодекс и Закон о прожиточном минимуме, в соответствии с которыми порядок исчисления платежей по договору пожизненного содержания с иждивением был изменен.

С декабря 2011 г. минимальный размер ежемесячного платежа по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, составляет два прожиточных минимума. Указанные выплаты увеличиваются пропорционально росту прожиточного минимума.

Поводом к вышеуказанным изменениям послужило признание в 2008 г. Конституционным Судом несоответствующими Конституции Российской Федерации положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», предписывавшей производить исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы минимального размера оплаты труда (далее — МРОТ), равной 100 рублям, которая оставалась неизменной, несмотря на общий рост цен, и, как следствие, ежемесячное повышение МРОТ, определенного для регулирования оплаты труда и пособий по нетрудоспособности.

Величина прожиточного минимума в целом по России устанавливается ежеквартально по основным социально-демографическим группам населения (трудоспособное население, пенсионеры, дети) Правительством РФ на основании потребительской корзины (необходимого для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности минимального набора продуктов питания, а также непродовольственных товаров и услуг, стоимость которых определяется в соотношении со стоимостью минимального набора продуктов питания). Постановлением Правительства Свердловской области от 10.06.2015 № 483-ПП величина прожиточного минимума на 3 квартал 2015 года для пенсионеров установлена в размере 8194 рубля в месяц.

Если договор пожизненного содержания с иждивением был заключен до введения в действие Федерального закона N 363-ФЗ, то рентополучатель вправе обратиться к плательщику с предложением об изменении условий договора с приведением его в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса. В случае несогласия последнего, получатель ренты вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора ренты и установлении суммы ежемесячных платежей.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
При отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины применяется не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов. Так, условия договора по предоставлению пожизненного содержания с иждивением должны быть четко конкретизированы — в какие сроки и как часто обеспечивается потребность в жилище (ремонт жилища, оплата жилищно-коммунальных услуг), питании, одежде, уходе, лекарственных препаратах, медицинском обслуживании, досуге, отпуске и т. п. Отсутствие у плательщика ренты доказательств материального обеспечения получателя ренты в виде питания, одежды, ухода, медицинского обслуживания будут свидетельствовать о его недобросовестном поведении.

Существенные нарушения условий договора в течение длительного периода времени (недоплата рентных платежей, нарушение права на индексацию платежей, значительный размер задолженности, причинение убытков) должны быть документально подтверждены (письма, телеграммы, претензии, обращения в суд за защитой нарушенного права, решения судов, постановления службы судебных приставов и др.).

Если собранные по делу доказательства в их совокупности позволят доказать недобросовестное поведение плательщика ренты, то согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Проблемы с рентой все же периодически возникают, потому что пожилые люди не всегда осознают, что это уже не их квартира или рассчитывают на уход и заботу в большем объеме, чем предполагает плательщик ренты. Проблемы возникают из-за того, что в договоре не оговариваются объем и формы платежей и услуг.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.
Чтобы избежать конфликтов и недоразумений, денежные средства следует передавать под расписку или иным способом, подтверждающим факт передачи (почтовым переводом, банковским переводом и т. д.); за все время исполнения договора (а не как обычно за три года) хранить квитанции об оплате бытовых и медико-социальных услуг. Дополнительно можно заручиться составлением между плательщиком ренты и получателем ренты ежемесячных актов к договору пожизненного содержания с иждивением о том, что обязанности по договору за данный период выполнены и претензий у сторон не имеется.

При составлении договора обязательно нужно учесть все взаимные права и обязанности как рентополучателя, так и плательщика ренты. Поскольку договор ренты, в т. ч. договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению, нотариус должен будет выяснить все важные условия. Но стоит помнить, что нотариус не может действовать в интересах какой-то одной из сторон. Поэтому если у вас возникают трудности в формулировании условий договора и вы хотите наиболее полно учесть все свои интересы, лучше обратиться к юристу при его составлении. Тем более что цена вопроса в данном случае не маленькая, можно сказать, что соразмерна стоимости квартиры.