10 шагов к созданию товарищества собственников жилья

Анна Ловкина, 21.04.2015

Внесенные в Жилищный Кодекс РФ изменения по формированию единого регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов, позволяющие Товариществам собственников жилья сохранить свои средства на капитальный ремонт и самостоятельно распоряжаться ими, придали новый импульс к созданию и развитию ТСЖ.

Товарищество собственников жилья является самой эффективной формой управления многоквартирным домом с точки зрения защиты экономических и юридических прав и интересов собственников.

Преимущества ТСЖ очевидны, поэтому все чаще обычные люди с обычными доходами, обычным здоровьем и нашей обычной занятостью приводят в порядок свои дома, давно не знавшие ремонта, заботы хозяина и настоящего порядка посредством создания ТСЖ.

В статье содержатся практические рекомендации собственникам, активистам в сфере ЖКХ, каждому ответственному и неравнодушному жителю многоквартирного дома по решению проблем управления своим домом и созданию ТСЖ.

Шаг № 1: создать инициативную группу по организации ТСЖ

ТСЖ может быть создано только решением общего собрания собственников помещений, проводимых в форме очного голосования или заочного, после проведения общего собрания собственников помещений путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме, которое признано несостоявшимся в связи с отсутствием кворума (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Инициатором проведения собраний может быть любой собственник жилого или нежилого помещения, включая представителей муниципальной собственности, или инициативная группа. В состав инициативной группы должны войти собственники, разделяющие идею создания ТСЖ. Лучше, если в инициативную группу войдут известные и уважаемые в доме жители, старшие по подъездам и дому, члены совета многоквартирного дома.

Члены инициативной группы должны достаточно хорошо знать жилищное законодательство, хорошо понимать все особенности, возможности, плюсы и трудности создания и работы ТСЖ, им предстоит большая информационная, агитационная и организационная работа. Поэтому в состав инициативной группы рекомендуется привлечь такое количество собственников, какое необходимо для дальнейшей успешной работы инициативной группы по организации ТСЖ.

Шаг № 2: провести работу по информированию и правовому просвещению собственников по вопросам организации ТСЖ

Чтобы создать устойчивое и работоспособное ТСЖ, идею его создания должно поддержать как можно большее число собственников дома. Прежде всего, собственников интересует, по каким показателям ТСЖ отличается от УК и чем ТСЖ лучше, чем управляющая компания. Преимущества ТСЖ перед любой УК состоят в том, что ТСЖ — некоммерческая организация, образованная собственниками данного конкретного многоквартирного дома. Только собственники, и созданное ими ТСЖ, прямо заинтересованы в надлежащем содержании своего дома. Поэтому главной уставной целью ТСЖ является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «содержание» в ТСЖ может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.

Собственники также спрашивают, как изменятся тарифы на содержание дома и коммунальные услуги после создания ТСЖ. Членам инициативной группы следует знать, что решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. При создании ТСЖ собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Чаще всего собственники при создании ТСЖ сохраняют тариф, который до этого был установлен, а потом в любое время понизить или повысить. Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Тарифы на коммунальные услуги не зависят от способа управления домом. Их принимает государственный орган в соответствии с действующим законодательством. При создании ТСЖ тарифы на коммунальные услуги не изменятся.

Еще один вопрос, как правило, волнует собственников — льготы, начисление которых не зависит от способа управления домом. При создании ТСЖ все льготы и субсидии, предусмотренные законодательством, сохраняются.

Проводить информационную и разъяснительную работу по вопросам организации ТСЖ инициативная группа должна всеми доступными способами: собрания, личные индивидуальные встречи с жильцами, раздача брошюр и листовок, информирование на сайте дома, обсуждение на форумах, посвященных проблемам ЖКХ, проведение предварительного опроса, который позволит определить к какому способу управления склоняется большинство собственников в доме.

Конечным итогом работы инициативной группы на этом этапе должна быть уверенность в том, что большинство собственников знают, что такое ТСЖ и сознательно поддерживает идею его создания, так как чем выше активность собственников, тем более устойчиво, жизнеспособно и результативно созданное ТСЖ.

Шаг № 3 провести подготовительную работу по организации собрания по созданию ТСЖ

Подготовительные мероприятия к проведению общего собрания собственников могут быть следующие:

  1. Составить реестр собственников.
  2. Определиться с названием ТСЖ и подготовить проект Устава ТСЖ.
  3. Продумать и подготовить кандидатуры счетной комиссии, членов Правления ТСЖ и его председателя, ревизионной комиссии ТСЖ.
  4. Подготовить бюллетени для голосования.
  5. Не менее чем за 10 дней до собрания разместить уведомление о проведении очного общего собрания собственников на утвержденном собранием месте для размещения информации или, если такого решения нет, передать каждому собственнику, включая юридических лиц и муниципального собственника, под роспись или направить заказным письмом уведомление о проведении собрания.
  6. Не менее чем за 10 дней до собрания направить уведомление в орган местного самоуправления, который является собственником неприватизированных квартир.

Шаг № 4: провести очное собрание по созданию ТСЖ

Если возможно проведение общего очного собрания с явкой более 50% голосов собственников и соответствующим голосованием, надо провести общее собрание собственников путем совместного их присутствия, провести очное голосование и оформить соответствующий протокол.

Повестка дня общего собрания собственников в МКД по созданию ТСЖ включает в себя следующие вопросы:

  1. Выборы счетной комиссии.
  2. Выбор способа управления домом — создание ТСЖ.
  3. Утверждение Устава ТСЖ.
  4. Выборы правления ТСЖ.
  5. Выборы Председателя правления ТСЖ.
  6. Выборы ревизионной комиссии.
  7. Расторжение договора управления с УК.

Шаг № 5: провести собрание по созданию ТСЖ в форме заочного голосования

Заочное голосование может быть проведено только после проведения очного собрания, не состоявшегося по причине отсутствия кворума. Для проведения собрания собственников помещений в форме заочного голосования необходимо под роспись передать каждому собственнику уведомление о проведении заочного голосования и бюллетень. Каждый собственник голосует самостоятельно. Если в квартире несколько собственников (в том числе несовершеннолетние дети), соответственно каждый из них должен получить и заполнить свой бюллетень отдельно (за детей бюллетень заполняет и подписывает один из родителей). Собственник имеет право оформить доверенность и передать свой голос любому гражданину, например, своему родственнику, старшему по дому или подъезду, соседу. В этом случае к бюллетеню прилагается доверенность. За неприватизированные (муниципальные) квартиры бюллетень заполняет уполномоченные орган или представитель местного самоуправления, подпись которого заверяется печатью. Заполненные бюллетени должны быть сданы инициаторам собрания до даты окончания собрания, указанной в бюллетени.

Шаг № 6: оформить документы собрания по созданию ТСЖ

  • Список собственников, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, с указанием сведений о них и принадлежащей им доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (представляется в налоговый орган при подаче заявления о регистрации ТСЖ).
  • Протокол счетной комиссии — не предоставляется в налоговый орган при регистрации.
  • Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписанный всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (предоставляется в налоговый орган при регистрации ТСЖ).

Шаг № 7: зарегистрировать ТСЖ

Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц», для чего необходимо представить в налоговый орган: заявление по форме № 11001, утв. приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25, протокол общего собрания собственников по созданию ТСЖ, устав ТСЖ в 2-х экз., сведения о лицах, проголосовавших ЗА создание ТСЖ, квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе (как правило, это председатель ТСЖ).

Шаг № 8: известить заинтересованных лиц о создании и начале работы ТСЖ

Не менее чем за месяц до начала деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом МКД необходимо известить об этом бывшую управляющую компанию в письменном виде с приложением копии прокола собрания по выбору способа управления домом — создание товарищества собственников жилья, и попросить передать техническую документацию на дом председателю ТСЖ. Если УК по каким-либо причинам не передает ТСЖ техническую документацию, это не является препятствием к началу деятельности по управлению домом товариществом собственников жилья.

Также о начале деятельности ТСЖ следует уведомить Государственную жилищную инспекцию в письменном виде с приложением копии прокола собрания по выбору способа управления домом.

Шаг № 9: организовать работу ТСЖ по управлению общим имуществом дома

После государственной регистрации ТСЖ следует изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, пенсионном фонде, фонде социального и медицинского страхования.

Затем необходимо принять по акту техническую документацию от бывшей УК, составить реестр общедомового имущества, обследовать и составить акт осмотра общедомового имущества, изучить правила поставки и обеспечения населения коммунальными ресурсами, правила предоставления жилищных услуг и услуг по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, заключить договоры ресурсоснабжения — тепло, вода, др. ресурсы, определить штатное расписание, составить должностные инструкции, нанять персонал, который будет выполнять работы по содержанию и обслуживанию МКД (бухгалтер, слесарь-сантехник, электрик, уборщицу, дворник), определить организацию, которая будет вести учет поступления денежных средств собственников и печатать платежные квитанции.

Шаг № 10: ТСЖ приступить к управлению общим имуществом дома

После всего этого нужно только собственно управлять общим имуществом дома, осуществлять деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общедомового имущества и предоставлять качественные коммунальные услуги.

В заключение хочется отметить, что товарищества собственников жилья — это начальное звено подлинного самоуправления, которое позволяет каждому собственнику повысить и прочувствовать ответственность за состояние своей квартиры, проявить себя истинным хозяином.

В результате деятельности ТСЖ многоквартирные дома приводятся в надлежащее техническое состояние, создаются благоприятные и комфортные условия проживания, жители лучше узнают друг друга, складываются добрососедские отношения.